 |
| Gambar : Ilustrasi Transaksi |
Pengertian Jual Beli
Jual beli itu hakekatnya adalah peralihan hak dimana pihak yang mengalihkan hak mendapat kompensasi pembayaran dari yang menerima hak.
Syarat-syarat jual beli bisa dilihat dari 2 sisi, yaitu dari sisi pihak penjual dan sisi pihak pembeli.
Syarat yang harus dipenuhi dari pihak penjual:
Menyiapkan tanda bukti penyerahan hak berupa sertifikat, kalau belum bersertifikat bisa dikonversi dulu melalui notaris.
Identitas/ tanda bukti pengenal (KTP/Paspor). Selain KTP atau Paspor tidak boleh, jadi identitas seperti SIM dsb tidak boleh untuk jual beli. Apabila yang mempunyai sertifikat telah bersuami istri maka identitasnya KTP/ Paspor suami-istri/ pasangan nikahnya. Apabila pemilik sertifikatnya sudah menikah maka memakai akta nikah, apabila sudah berkeluarga maka memakai kartu keluarga.
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), harus sudah beres 5 tahun terakhir. PBB harus bersih dari tunggakan pada 5 tahun terakhir.PBB terdiri dari 2, yaitu : SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang) ; dan STTS (Surat Tanda Terima Setoran).
NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak);
Jual beli tanah terkena pajak sejak tahun 1992. Pajaknya adalah PPh (Pajak Penghasilan) untuk pajak penjual. Besar PPh 5% dari harga jual. Diatur dalam PP 48/1994 diubah PP 27/1996 diubah PP 79/1999 diubah PP 71/2000.
Syarat dari pihak pembeli :
Identitas (KTP/ Paspor). Syarat identitas pihak pembeli sama dengan syarat identitas dari pihak penjual.
NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak). Pembeli terkena pajak BPHTB sebesar 5% dari harga jual. Undang-undang yang mengatur BPHTB adalah UU 21/2000 diubah UU 28/2009. Perubahan undang-undang tadi yang signifikan adalah di UU 28/2009 Pengelolaannya diserahkan oleh Pemda masing-masing.
Prosedur Jual Beli Hak Atas Tanah
Akta Jual Beli (AJB)
Apabila dari pihak penjual dan pembeli sudah memenuhi syarat-syarat di atas tidak bisa langsung transaksi jual beli, tapi karena PPAT harus ada persiapan. Oleh karena itu pihak penjual dan pembali beserta PPAT harus melakukan :
Para pihak (pihak penjual dan pihak pembeli) datang terlebih dulu ke PPAT dengan membawa semua kelengkapan yang dimaksud diatas.
Setelah menerima berkas-berkas tersebut (syarat-syarat jual beli) PPAT melakukan persiapan pembuatan akta yaitu :
Melakukan pengecekan keaslian sertifikat di kantor BPN setempat. Dasar hukum dan alasan mengapa sertifikat harus dilakukan pengecekan keasliannya :
Pasal 97 Permenag No. 3 tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah :
Ayat (1), Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian ha katas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertifikat asli.
Kemudian alasan dilakukan pengecekan, maksud dan tujuannya adalah :
Menguji kebenaran materiil dan menguji kebenaran formil.
Kebenaran materiil adalah ada tidak permasalahan sertifikat itu. Misalkan :
Sertifikat sedang disengketakan (Sita jaminan), dan atau;
Ada pemblokiran dari pihak ketiga (misalnya oleh perorangan, pengacara, KPK).
Oleh KPK bahwa yang mempunyai asset/ sertifikat sedang diperiksa oleh KPK.
Oleh perorangan adalah suami/istri atau teman patungan.
Oleh pengacara bahwa pengacara sedang menyengketakannya.
Kebenaran formil maksudnya menguji bahwa sertifikat adalah asli.
Para pihak membayar lebih dulu pajak-pajak yang berkaitan dengan proses jual beli tersebut, artinya penjual membayar PPh dan pembeli membayar BPHTB.
Apabila 2 hal di atas telah dilakukan maka ditetapkan kesepakatan waktu (antara penjual dan pembeli) untuk dilakukan transaksi penandatanganan Akta Jual Beli (AJB).
Setelah para pihak dan PPAT sepakat tentang waktu, maka dilangsungkan pembacaan akta oleh PPAT di hadapan para pihak dan 2 orang saksi. Saksi minimal 2 orang.
Apabila akta telah dibacakan dan diterangkan isi dan akibat hukumnya kepada para pihak dan para pihak telah menerima dan memahami isi akta tersebut, maka ditandatanganilah AJB tersebut oleh para pihak, 2 orang saksi dan oleh PPAT.
Pendaftaran Balik nama ke Kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional). Dengan telah ditandatanganinya AJB tanah tersebut maka proses selanjutnya dilakukan pendaftaran balik nama ke Kantor BPN setempat.
Apablia proses balik nama dari kantor BPN telah selesai maka asli sertifikat diserahkan kepada pembeli.
AJB harus dalam posisi sudah lunas, karena dalam AJB ada satu pasal yang merupakan pernyataan bahwa pembeli sudah membayar lunas atau penjual sudah menerima uang pembayaran secara penuh dari pembeli dengan kuitansi. Apabila pembayaran belum lunas, maka wadahnya adalah Akta Perikatan Jual Beli (APJB)
Akta Perikatan Jual Beli (APJB)
Akta Jual Perikatan Jual Beli (APJB) adalah akta yang dibuat oleh para pihak antara pihak penjual dan pihak pembeli yang mana pembeli belum membayar lunas seluruh harga pejualan dikarenakan uang belum cukup untu membayar seluruhnya. APJB dibuat tidak saja dengan alasan pembeli belum siap dengan uangnya tapi bisa juga karena pembeli akan menjual kembali ke pihak lain. Perikatan jual beli bukan perbuatan hokum final. Apabila pembeli sudah membayar lunas dalam APJB maka penjual harus memberi surat kuasa kepada pembeli, karena supaya pembeli bebas untuk melakukan perbuatan hokum. Surat kuasa itu adalah surat kuasa menjual untuk menjual atau surat kuasa penuh untuk perbuatan hokum lain seperti misalnya menyewakan.
Dalam surat kuasa dilarang untuk memberikan surat kuasa mutlak. Kuasa mutlak misalnya ada klausa “kuasa ini tidak bisa dicabut kembali”. Kemudian ada kuasa yang berdiri sendiri dan kuasa lanjut perjanjian pokok. Kuasa yang berdiri sendiri maksudnya apabila pemberi kuasa meninggal maka kuasanya gugur. Beda dengan kuasa yang berdiri sendiri kalau kuasa lanjut perjanjian pokok apabila pemberi kuasanya meninggal dunia maka kuasanya tetap/ tidak gugur.
Seperti tadi sudah disinggung di atas bahwa APJB itu dibuat hanya karena ada alasan-alasan tertentu saja. APJB adalah akta notariil bukan akta PPAT. Alasan-alasan dibuatnya APJB adalah sebagai berikut:
Karena pihak pembeli belum siap sepenuhnya tentang jumlah uang pembelian ;
Pembeli sudah siap dengan uang pembelian namun pembeli berkehendak untuk tidak balik nama dahulu, karena pembeli akan menjual kembali ;
Penjual berkehendak menjual tanah dan rumahnya namun posisi tanah dan rumah tersebut masih dalam agunan di bank. Maka yang harus dilakukan adalah harus berkoordinasi dengan bank dan setelah itu harus segera ditindak lanjuti dengan balik nama ;
Sertifikat masih atas nama pewaris/ pemilik sudah meninggal dunia. Artinya ditelusuri dulu proses turun warisnya ;
Karena objeknya belum berupa sertifikat atau tanda kepemilikannya masih dalam bentuk lettersay, model D, model E, maka harus dilakukan konversi ;
Objek masih disewakan ;
Karena penjual hanya menjual sebagian & maka dilakukan pemecahan terlebih dulu. Maka sambil menunggu selesainya pemecahan sertifikat untuk terbit sertifikat pecahan baru dibuatlah APJB.
Pembayaran Pajak
Mengisi formulir Surat Setoran Pajak (SSP), pajak sebesar 5% dari nilai harga objek jual beli untuk PPh dan BPHTB. PPh boleh dibayar setiap akhir tahun, missal satu orang penjual dalam satu tahun ada 3 kali transaksi jual beli, maka pembayarannya boleh dilakukan pada akhir tahun atau pada masa pajak akhir tahun. Lain dengan PPh kalau BPHTB harus dalam 1 peristiwa, yaitu setiap kali satu orang pembeli melakukan transaksi jual beli maka harus saat itu pula membayar BPHTB.
Perundang-undangan yang mengatur tentang PPh ada dalam PP 48/1994 diubah PP 27/1996 diubah PP 79/1999 diubah PP 71/2000. Perundang-undangan yang mengatur tentang BPHTB ada dalam UU 21/1997 diubah UU 28/2009. Perubahan yang signifikan yaitu ada dalam UU 28/2009 yaitu pengelolaannya diserahkan oleh Pemda masing-masing.
Baik PPh maupun BPHTB itu ada suatu hal-hal khusus yaitu adalah sebagai berikut :
Hal-hal khusus mengenai PPh
PPh wajib dibayarkan oleh penjual sebesar 5% kali harga jual, dengan catatan apabila harga yang diterima oleh penjual tersebut di atas 60 juta dan penjual adalah termasuk golongan pengusaha yang memiliki penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP).
Harga di bawah 60 juta bebas membayar PPh setelah ada keterangan bebas pajak yang dikeluarkan oleh Dirjen pajak. Untuk memperoleh surat keterangan bebas pajak dari Dirjen pajak salah satu syaratnya surat keterangan tidak mampu/ dibawah penghasilan PTKP dari kelurahan.
Harga di bawah 60 juta bukan karena tanah dipecah-pecah. Misalkan seorang penjual mempunyai tanah 150 meter yang dijual, harga tanah 1 meternya adalah 1 juta. Kalau dijual dengan 1 sertifikat yaitu 150 meter x 1 juta berarti 150 juta itu terkena PPh karena diatas PTKP. Oleh karena itu penjual tidak kehilangan akal untuk menghindari PPh ia pecah 150 meter menjadi masing-masing 50 meter. Sehingga setiap 50 meter x 1 juta hanya 50 juta saja sehingga harganya dibawah 60 juta dan tidak kena PPh. Hal ini tidak boleh dilakukan.
Meskipun PPh bersifat final atau dapat dibayarkan pada akhir tahun, namun sebaiknya dibayarkan pada setiap kali melakukan transaksi jual beli.
Setelah dibayarkan PPh, kemudian divalidasi ke Kantor Pajak Pratama.
Hal-hal khusus mengenai BPHTB
BPHTB wajib dibayarkan oleh pembeli/ pihak yang memperoleh ha katas tanah sebesar : 5% x (harga beli – PTKP).
Setelah pajak BPHTB dibayarkan di Bank Pembangunan Daerah maka ditindak lanjuti dengan pengurusan validasi di Kantor Pemda setempat.
Untuk memperoleh validasi saat ini tidak semudah ketika masih diatur dalam UU 21/1997 dan UU 20/2000.
Baik PPh maupun BPHTB wajib dibayarkan lebih dulu sebelum penandatanganan AJB. Hal ini tertian dalam Pasal 91 ayat (1) UU 28 tahun 2009, “Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatngani akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak”.
Hak Tanggungan
Apa yang dimaksud dengan hak tanggungan adalah hak jaminan pada hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang tertentu yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur yang lain.
Maksud dari kreditur tertentu terhadap kreditur yang lain adalah apabila seorang debitur (orang yang berhutang) meminjam uang kepada 3 orang kreditur (orang yang meminjamkan/ berpiutang). Misal A sebagai debitur dan B, C, D sebagai kreditur.
A meminjam uang sejumlah 50 juta dari B dan si A menunjukkan kepada B sebuah sertifikat hak milik atas tanah milik A sebagai jaminan untuk B atas hutang A yang 50 juta dari B. Tapi si B tidak membuat sebuah akta. Akta yang dimaksud seharusnya adalah akta otentik yaitu Akta Pemberian Hak Tanggungan. Hal ini kejadiannya sama yang dialami oleh C. C sama-sama mengalami kejadian seperti B. C juga dihutangi oleh A dengan sejumlah 60 juta.
A meminjam uang sejumlah 40 juta dari D dan si A menunjukkan kepada D sebuah sertifikat hak milik atas tanah milik A sebagai jaminan untuk D atas hutang A yang 40 juta dari B. Si D mau memberikan uang pinjamannya tapi dengan syarat membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Itulah yang disebut kreditur tertentu dari kreditur yang lain, yaitu D sebagai kreditur tertentu dari kreditur B dan kreditur C.
Dasar hokum mengenai hak tanggungan ada pada UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkatian Dengan Tanah.
Pada Pasal 1 UU No. 4 tahun 1996 yang dimaksud dengan:
Kreditur adalah pihak yang berpiutang dalam suatu hubungan hutang piutang tertentu;
Debitur adalah pihak yang berhutang dalam suatu hubungan hutang piutang tertentu ;
Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah akta PPAT yang berisi pemberian Hak Tanggungan kepad kreditur tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.
APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan)
APHT adalah akta PPAT uang berisi pemberian hak tanggungan kepada kreditur tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.
Syarat-syarat untuk bisa dilaksanakan/ dibuat APHT:
Syarat Debitur
Debitur wajib membayar hal-hal tersebut kepada :
Tidak perlu NPWP karena tidak terkena PPh ;
Debitur menyiapkan PBB ;
Debitur menyiapkan bukti kepemilikan tanah ;
Debitur menyiapkan identitas (KTP/ Paspor) ;
Membayar kepada Kreditur (untuk kreditur Perbankan):
) Membayar provisi, misal 1% ;
) Biaya administrasi kredit, missal 500 ribu hingga 1 juta rupiah ;
) Asuransi (apabila kreditnya besar) ;
) Membaya kepada Negara, diatur dalam PP 13/2010 tentang PNPB (Penerimaan Negara Bukan Pajak) ;
) Membayar jasa kepada PPAT, wajib membayar honor kepada PPAT dengan tariff presentase setengah persen/ 0,5%.
Syarat Kreditur :
Identitas apabila kreditur perorangan ;
ADRT apabila kreditur badan hukum, misalkan krediturnya badan hukum bidang perbankan.
Prosedur APHT :
Kreditur mengirim order/ permintaan kepada PPAT untuk dibuatkan/ dipersiapkan: APHT à untuk mengikat jaminannya, dan atau ; Perjanjian kredit/ pengakuan hutang.
Kreditur mengirim seluruh berkas yang diperlukan terutama sertifikat hak milik atas tanah dan berkas-berkas lain yang diperlukan kepada PPAT ;
Setelah PPAT menerima berkas dari kreditur maka PPAT melakukan pengecekan atas sertifikat tersebut ke Kantor BPN setempat ;
Apabila hasil pengecekan sertifikat dinyatakan bersih oleh BPN, PPAT menjadwalkan akad kredit/ penandatanganan akta untuk semua pihak tersebut ;
Pada saat telah ditentukan para pihak hadir ke kantor PPAT untuk melaksanakan akad kredit tersebut ;
Sebelum akta-akta ditandatangani oleh para pihak PPAT wajib terlebih dulu membacakan dan menerangkan isi akta tersebut kepada para pihak dan apabila para pihak telah memahami isi akta serta saling setuju maka akta ditandatangani tidak saja oleh para pihak tetapi juga oleh para saksi dan PPAT ;
Setelah akta ditandatangani secara lengkap maka PPAT menyiapkan surat pengantar pendaftaran pembebanan hak kek Kantor BPN disertai dengan seluruh lampiran-lampiran yang diperlukan ;
Apabila persyaratan sudah lengkap dan sudah benar maka BPN segera memproses pencatatan hak tanggungan pada asli sertifikat hak dari pemberi jaminan serta menerbitkan sertifikat hak tanggungan tersendiri ;
Setelah proses hak tanggungan selesai di Kantor BPN maka seluruh berkas tersebut diambil oleh PPAT yang bersangkutan dan diserahkan kepada kreditur yang memberi kredit/ hutang untuk disimpan sampai kredit dinyatakan lunas/ berakhir ;
Apabila debitur telah melunasi pinjaman tersebut maka kreditur wajib menyerahkannya kembali asli sertifikat dan berkas-berkas lainnya disertai surat pengantar untuk di roya kepada debitur ;
Dengan surat pengantar dari kreditur tersebut debitur wajib mengurus roya/ hak tanggungan di Kantor BPN setempat baik oleh sendiri ataupun melalui jasa PPAT ;
Hal-hal khusus mengenai APHT :
APHT dibuat apabila pemilik jaminan dapat langsung menandatangani akta tersebut dihadapan PPAT yang berkedudukan di tempat tanah itu berada ;
APHT ditandatangani apabila pengecekan sertifikat sudah dinyatakan selesai/ sesuai ;
APHT pasti dibuat oleh PPAT yang berkedudukan dimana tanah tersebut berada.
Hal-hal khusus mengenai SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan):
Bisa dibuat oleh Notaris maupun PPAT ;
SKMHT bisa dibuat secara Notariil/PPAT sebelum pengecekan sertifikat keluar atau selesai ;
SKMHT mengandung makna pemilik jaminan tidak bisa langsung menandatangani sendiri APHT dihadapan PPAT yang berkedudukan di tempat tanah itu berada tetapi mengusahakan memberi kuasa kepada kreditur untuk kreditur tersebut yang nanti menghadap kepada PPAT dimana tanah itu berada untuk menandatangani APHT.
Komentar